Amministrazioni Condominiali Evolute
Amministrazioni Condominiali Evolute
C.I.S.A.C.I. Consulting S.C Consulenza Integrata Servizi Amministrativi Condominiali Immobiliari - Gestione Manageriale Evoluta -
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                         Condominio

                             FAQ

  1. Sono un professionista, per mettere la mia targa all'ingresso del mio condominio devo avere un permesso?
    Il diritto di installare una targa sul muro perimetrale comune è garantito dall'art. 1102 del c. c. anche al semplice inquilino (Cass. civ. n.6229 del 24/10/86) purché non vengano lesi gli interessi del condominio o di un singolo proprietario: un'insegna troppo grande potrebbe impedire agli altri condomini di esporre a loro volta una targa.
    
  2. Un condomino non permette agli operai di smantellare, nella sua abitazione, una tubazione che danneggia gli appartamenti sottostanti. Cosa dobbiamo fare?
    L'art. 843 c.c. precisa che i condomini devono consentire l'accesso e il passaggio dalla loro proprietà, ove si riscontri necessità di riparare la cosa comune. In rifiuto di questo dovere, l'amministratore può richiedere al magistrato un provvedimento d'urgenza a norma dell' art. 700 c.p.c. per sbloccare la situazione e procedere al necessario ripristino. Il condomino, che con la sua volontà ostativa ha cagionato un danno alla cosa comune o agli appartamenti singoli, dovrà essere responsabilizzato al risarcimento del danno provocato.
    
  3. Il nostro regolamento contrattuale vieta i cani nello stabile, ma un inquilino ha due cani e non se ne vuole disfare cosa possiamo fare?
    E' un po' difficile, per una famiglia, disfarsi di due cani. Ma nel caso in esame non ci si può rivolgere direttamente all'inquilino che possiede i cani, bensì al proprietario che ha la responsabilità della controversia perché, affittando, non ha fatto notare, il vincolo che egli ha assunto con il condominio: quello che vietava con clausola contrattuale la presenza di cani negli appartamenti. Non c'è dubbio che vietare i cani in uno stabile è una clausola limitatrice della cosa propria che non dovrebbe mai trovare posto in nessun regolamento condominiale, ma se i proprietari, tutti d'accordo, firmano per la negazione di un loro diritto, ai loro aventi causa, o ai loro inquilini, non rimane altro che essere rispettosi del vincolo contratto da tutti i comproprietari. Un regolamento condominiale contrattuale vincola tutti, proprietari e inquilini, e le clausole per la disciplina interna mantengono la propria efficacia anche se per molto tempo non sono state rispettate. Ma se i vincoli non sono resi noti agli inquilini, non ci può essere altra via d'uscita che quella di instaurare una causa tra condomini e proprietario distratto; e, a sentenza avvenuta, instaurare una causa di sfratto.
    
  4. A quali le condizioni e attraverso quale procedimento è possibile ottenere la collocazione di una sbarra all'ingresso di una strada privata e cieca in modo da consentire l'ingresso ed il passaggio ai soli condomini
    Il primo presupposto necessario è che la strada privata non risulti iscritta nell'elenco delle strade vicinali (elenco che si trova depositato in Comune e previsto dal l'art. 7, L. 12/2/1958 n. 126) le quali, anche se private, sono assoggettate a pubblica servitù di passaggio che in quanto tali non consentono l'adozione di alcuno strumento che possa impedirne il transito. In secondo luogo è necessario che la decisione di chiudere l'accesso alle auto estranee sia deliberata in assemblea (del supercondominio formato da tutti i condomini della via) e che tutti i condomini aventi diritto al passaggio vengano dotati di appositi dispositivi di apertura della sbarra. Per non limitare le facoltà di godimento dei singoli condomini (in applicazione dell'art. 1120, comma 2 del C.C.) non dovrebbero essere necessari particolari atti amministrativi, purché la sbarra si trovi sul suolo privato e non presenti pericolo per il passaggio di persone sulla via pubblica adiacente.
    Le spese di manutenzione sono a carico dei condomini se la strada è privata.
    E' necessario sottolineare che se l'accesso a una via privata non viene limitato ai soli aventi diritto, dopo venti anni di utilizzo generalizzato dei consociati il Comune può rivendicare la servitù di passaggio o anche la proprietà, per effetto dell'usucapione. Ma su questo ci sono non solo molte sentenze in merito che a volte il Comune deve soccombere, soprattutto quando a monte ci sia una interruzione alla usucapione che comune deve esere sempre e comunque attestarne  
    
  5. Chi è già in possesso di una parabola deve comunque contribuire alle spese per l'installazione di una parabola satellitare da parte del condominio?
    L'installazione di una parabola rientra fra le spese gravose e voluttuarie. Non essendo un bene indispensabile, il codice civile, all'art.1121, attribuisce l'obbligo di partecipazione alle spese solo ai condomini che vogliono trarre un vantaggio dall'innovazione.
    Tuttavia, non può essere impedita l'installazione di una parabola satellitare comune, ma sicuramente chi né è già in possesso di una personale può essere esonerato dal pagare le spese proquota.
    
  6. E' consentito al singolo condomino collocare nel condominio la propria antenna satellitare?
    Il condomino può installare la sua parabolica sul terrazzo di proprietà esclusiva o sul tetto comune, con il solo limite di "non impedire il libero uso della proprietà secondo la sua destinazione e di non arrecare danni alla proprietà medesima o a terzi" (Tribunale di Latina, sent. 16/11/1992). Se l'antenna viene installata negli spazi comuni è bene preavvertire l'amministratore e accertarsi che il regolamento condominiale lo consente.
    
  7. Nell'ipotesi in cui in un condominio vi sia una scala secondaria utile solo a sei condomini, chi deve provvedere alle spese per la manutenzione dell'ascensore da loro soli utilizzato?
    Le spese relative alla scala gravano in via esclusiva ai soli condomini che ne fanno uso. Ai sensi dell'art. 1123 c.c., infatti "qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo dei condomini che ne trae utilità.".
    Nella fattispecie in esame ricorre un'ipotesi di 'condominio parziale' nel quale non sussiste né il diritto né il dovere per i condomini non direttamente coinvolti di partecipare all'assemblea (o ai singoli punti ricompresi nell'ordine del giorno) relativa alle cose, ai servizi, agli impianti di proprietà o gestione separata.
    A tal fine è possibile modificare la composizione dell'Assemblea condominiale e delle relative maggioranze per le delibere, a seconda che esser riguardino l'edificio di tutti i condomini o il 'condominio parziale' (conformemente alla sentenza della Cassazione n. 7885 del 27.09.1994)
    
  8. Ho un figlio disabile e la maggior parte dei condomini si oppone (per motivi di costi) all'abbattimento delle barriere architettoniche: potrei sapere cosa dice la legge sulla maggioranza in assemblea?
    La legge parla chiaro per quanto riguarda le barriere architettoniche in un condominio. Fa riferimento in modo specifico anche alla maggioranza (che non è quella abituale) necessaria per intervenire, chiamata in gergo "a millesimi leggeri".
    Infatti, la legge numero 13 del 1989 prevede una corsia agevolata per risolvere il problema. La sola presenza di un disabile è già una condizione sufficiente per far approvare in assemblea le delibere con maggioranze speciali (i millesimi leggeri, appunto) o per far eseguire i lavori anche senza il consenso del condominio. Il decreto ministeriale 236 del 14 giugno 1989 elenca con precisione gli edifici e gli interventi ai quali si può applicare la legge:< >nuove costruzioni;edilizia residenziale pubblica sovvenzionata e agevolata;ristrutturazione di edifici già esistenti;spazi esterni di pertinenza degli edifici che rientrano nei punti trattati sopra.27primo comma della legge 30.3.1971 numero 384 nonché la realizzazione di percorsi attrezzati e l'installazione di dispositivi di segnalazione atti a favorire la mobilità dei ciechi all'interno degli edifici privati sono approvate dall'assemblea del condominio in prima o in seconda convocazione con le maggioranze previste dall'articolo 1136 secondo e terzo comma del Codice civile". In pratica, cosa succede? Accade che per quanto riguarda l'abbattimento delle barriere architettoniche è ammessa una "procedura differenziata", facendo eccezione alla rigorosa disciplina che regolamenta le innovazioni nelle parti comuni di un condominio stabilita dall'articolo 1.120 del Codice civile (maggioranza di almeno 666 millesimi e di metà condomini).
    Nel procedimento agevolato, invece, le delibere possono essere valide con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio, in prima convocazìone; per la seconda, invece è sufficienti un terzo dei partecipanti del condominio che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio. La stessa maggioranza ridotta potrà inoltre decidere gli altri interventi previsti dalla normativa, come la realizzazione di percorsi attrezzati per favorire la mobilità ai non vedenti all'interno degli edifici.
    C'è un altro aspetto molto importante riguardante l'applicazione dell'articolo 2 della legge 13 del 1989 sull'abbattimento delle barriere architettoniche in uno stabile: non è necessario che il portatore dì handicap abiti nel condominio perché si attuino i dispositivi previsti dalle legge. Infatti, il Tribunale di Milano (con le sentenze del 22.3.1993 e 19.9.1991) ha ritenuto sufficiente che il disabile si debba recare nell'edificio (ad esempio, per ragioni di famiglia, lavoro, cura o altro) perché venga applicata la normativa.
    Se il condominio rifiuta di accettare la delibera di eliminare le barriere architettoniche, l'interessato (il disabile o chi esercita la patria potestà), trascorso invano il termine legale di tre mesi dalla richiesta di modifica, può procedere in maniera autonoma alla realizzazione di strutture mobili (sistemi di apertura automatica delle porte di accesso all'edificio e di carrozzelle elettriche montascale) che agevolino la vita all'inquilino disabile.
    Il secondo comma dell'articolo 2 dispone infatti che "nel caso in cui il condominio rifiuti di assumere o non assuma entro tre mesi dalla richiesta fatta per iscritto le deliberazioni di cui al comma primo, i portatori di handicap ovvero chi esercita la tutela o la potestà possono installare a proprie spese servoscala nonché strutture mobili e facilmente rimovibili e possono anche modificare l'ampiezza delle porte d'accesso al fine di rendere più agevole l'accesso agli edifici agli ascensori e alle rampe dei garage".
    Il portatore di handicap può installare l'impianto di ascensore se il condominio gli nega l'autorizzazione oppure provvedere all'installazione di strutture o comunque all'esecuzione delle modifiche necessarie soltanto dopo avere inviato al Sindaco una relazione tecnica dettagliata firmata, da un professionista, sugli interventi da eseguire.
    
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  1. Il mio vicino di casa ha un condizionatore molto rumoroso che è attivo 24 ore su 24. Il disturbo è notevole come notevole è l'innalzamento della temperatura dell'aria che entra dalle finestre. Vorrei un vostro consiglio e, soprattutto, conoscere come posso tutelare i miei interessi legalmente.
    Il rumore, potremmo inquadrarlo nell' ambito di ciò che può nuocere all'integrità fisica e psichica delle persone e non soltanto nel diritto ad un ambiente salubre, sia dove si abita, sia dove si lavora.
    A dire il vero non manca, a proposito del rumore, anche una vasta disciplina Comunitaria, proprio perché uno degli obiettivi della Cee è appunto la protezione dell'ambiente e la qualità della vita, ma la trattazione dell'argomento risale al 1957 con l'art. 2 della legge n. 1205, mentre la Cee ha iniziato negli anni 70 ad affrontare la problematica del rumore.
    Le leggi sono molte e a volte complesse, per cui impossibile elencarle ed illustrarle in breve spazio.
    D'altro canto, il codice penale con l'art. 659 e il codice civile con l'art. 844. sottolineano con chiarezza la problematica delle "immissioni". E l'art. 844 nel I comma, precisa che il proprietario di una unità immobiliare non può impedire determinate immissioni se non superano la normale tollerabilità, nel suo II comma precisa anche che la stessa autorità giudiziaria, nell'applicare le norme relative al "rumore", deve contemperare le esigenze di colui che le produce, con quelle che il rumore lo subisce ed accertare se questo, supera veramente la normale tollerabilità.
    Ma un condizionatore d'aria, installato in una abitazione può essere circoscritto fra gli apparecchi che producono un rumore intollerabile? Se così si crede che sia, sarà opportuno far eseguire un accertamento ad un tecnico specializzato nel settore, affinché possa stilare una relazione da doversi consegnare ad un avvocato e quindi al Giudice.
    
  2. 1) Adeguamento impianto elettrico scala secondo le norme Cee, e tinteggiatura delle pareti scala, androne e portone.
    2) Adeguamento ascensore, le relative spese sono anche a carico dei negozi esterni, che non fruiscono della scale e del mezzo?
    E' il proprietario delle unità immobiliari che deve sostenere totalmente le spese per i lavori detti al primo punto. L'usufruttuario dell'unità vi parteciperà secondo opportuni accordi che intercorrono fra le parti. I negozi esterni all'ingresso scale e alla scala, non avendo la proprietà né dell'uso ascensore, non devono compartecipare alle relative spese per la manutenzione sia ordinaria, sia straordinaria dell'impianto.
    
  3. Quando si rovina l'immobile?
    L'edificio per vetustà o per altri motivi (terremoto, guerra) può essere lesionato. Se il crollo o il pericolo di crollo è totale o coinvolge tre quarti del valore dell'edificio, ogni condominio può chiedere la vendita all'asta del suolo e del materiale edilizio. Ovviamente il condominio cessa di esistere. Qualora invece il perimetro danneggiato sia minore di questa percentuale, l'assemblea può decidere la ricostruzione dell'edificio e ciascuno è tenuto a partecipare alla spesa in proporzione alla sua quota.
    
  4. Quando cessa un condominio?
    Oltre che per rovina dell'edificio, il condominio cessa di esistere quando la pluralità dei condomini non c'è più. E' il caso di uno solo che acquista le proprietà di tutti diventando l'unico proprietario dell'immobile. Il condominio perde pertanto la sua ragione di essere.
    
  5. Quando si possono modificare i millesimi condominiali?
    In assemblea molti condomini dicono di essere ingiustamente vessati e chiedono a gran voce la modifica a loro favore dei millesimi. Si tratta di eventi che si verificano abbastanza di frequente, e ai quali si deve essere preparati. Anche perché spesso c'è qualche fondamento: magari altri condomini hanno trasformato il magazzino in negozio o il sottotetto in abitazione, aumentando così il valore della proprietà senza essere chiamati a maggiori spese condominiali. L'amministratore deve subito calmare le acque ricordando che per la rettifica occorre il consenso unanime di tutti (difficilissimo da ottenere soprattutto da parte di chi ne viene danneggiato) e poi la trascrizione della delibera nei registri immobiliari. In mancanza di questi presupposti, ogni iniziativa è destinata al fallimento.
    Solamente in due casi tassativamente indicati dalla legge è ammessa la revisione millesimale, anche per iniziativa di un solo condomino, e cioè:
    1) quando gli attuali millesimi risultano il frutto di errore di calcolo (e non di metodo di valutazione);
    2) quando, a seguito di sopraelevazione, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, si è alterato il rapporto originario di valori fra millesimi.
    Per la modifica occorre però sempre il consenso unanime del condominio: se manca, può intervenire il magistrato.
    
  6. Chi deve conservare i documenti condominiali?
    E' questo un argomento che non viene mai trattato nei libri sul condominio. Eppure ha una notevole importanza. Il condominio è destinato ad avere vita lunga: di solito al di là dell'esistenza umana.
    E' una società in piccolo e ha una struttura e complessità di rapporti che ricordano proprio quelli societari. Infatti ha assemblee e dirigenti (l'amministratore), dipendenti (portiere) e sviluppa un gran numero di relazioni con il mondo esterno. Praticamente con il condominio si spazia dal diritto condominiale a quello del lavoro e delle obbligazioni, della legislazione urbanistica. Prima con l'introduzione dell'Iva e dell'Invim, poi con l'Isi e l'Ici ci si trova innanzi anche a problemi fiscali. A tutela dei propri diritti il condominio dovrà garantirsi, con la conservazione della documentazione idonea, da ogni pretesa di estranei. Ogni amministratore deve pertanto avere ben chiaro che fra i suoi compiti c'è anche quello di conservare tutti i documenti che hanno valore di prova per certificarlo. Di fronte alle richieste esterne, si deve tener conto che le prove delle proprie ragioni non derivano mai dal fatto che da un certo bilancio condominiale appaia che un qualsivogli a lavoro è stato pagato. Derivano invece da documenti come fatture, visure all'ufficio del registro, bollette, che sono stati emessi da altri. Il condominio dovrà pertanto avere un archivio in cui devono essere conservati tutti i documenti attinenti i rapporti con terze persone o società, almeno fino al limite della prescrizione. Indichiamo nei paragrafi che seguono i periodi entro i quali la documentazione dovrà essere conservata.
    
  7. Cosa è il registro dei verbali?
    Il registro verbali, obbligatorio ai sensi dell'articolo 1136 del codice civile, dovrà essere conservato per tutta la durata della vita condominiale. In esso si riflettono tutti i rapporti interni ed esterni. È come il giornale di bordo di una nave che segna ora per ora il suo navigare. Poiché in seguito a compravendite, i partecipanti al condominio mutano, unico documento storico e con valore di prova dei diritti e dei doveri interni al condominio è il registro verbali, che dovrà essere accuratamente aggiornato e custodito dall'amministratore.
    
  8. Chi deve detenere le ricevute di pagamento del condominio?
    Le ricevute di pagamento riguardanti l'esecuzione di lavori e le forniture di beni e servizi devono essere conservate in originale fino al limite della prescrizione, che è di dieci anni decorrenti dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere (articolo 2946 del codice civile). Il limite di dieci anni può essere prolungato da certe leggi, come quelle fiscali. Per esempio è noto che fino al 31 dicembre 2002 resta in vigore l'Invim per il privato che ha acquistato o ereditato un immobile prima della fine del 1992. Dall'ammontare dell'Invim è però possibile scalare, secondo un certo meccanismo di calcolo, le cosiddette spese incrementative (cioè quelle affrontate per l'acquisto di materiali e di prestazioni allo scopo di effettuare riparazioni nell'edificio). Benché sia buona norma riportare il tutto sulle voci di ogni condomino il prima possibile. E' buona norma tenere tutta la documentazione contabile che dimostri i versamenti e i pagamenti effettuati.
    
  9. Chi paga gli eventuali oneri condominiali scaduti in un immobile acquistato all'asta?
    Se si trattasse di una normale compravendita, chi subentra a un altro condomino è obbligato, insieme a lui, a pagare i contributi relativi all'anno in corso e al precedente (vedi art. 6312 disp. att. cc) salvo poi il regresso. Nel caso specifico le dovrà pagare il nuovo proprietario per poi, se vi riesce, rivalersi su quello precedente.
    
  10. Abito in un unico edificio con un proprietario e tutti inquilini possiamo applicare le norme sul condominio?
    In linea di principio, la gestione delle parti comuni compete al proprietario e non ai singoli condomini. Tuttavia, per la gestione del servizio di riscaldamento (anche se si tratta di edificio non in condominio come nel caso di specie) la gestione compete agli inquilini.
    
  11. Sono proprietario di un appartamento ed ho installato un climatizzatore ecologico su una parete interna ad un terrazzo di mia proprietà, chiedendo e ottenendo, l'autorizzazione verbale dell'amministratore. Un condomino chiede la rimozione del climatizzatore in quanto ritiene di non essere stato interpellato per l'eventuale autorizzazione, cosa debbo fare?
    L'installazione del climatizzatore, che non alteri il decoro architettonico, ovvero che non rechi danni agli altri condomini, è legittima. L'uso delle parti comuni ovvero dei beni di proprietà singola in linea di principio è legittimo.
    
  12. Dalla rottura di una tubazione posta nell'alloggio sovrastante ho subito un danno che l'assicurazione condominiale mi ha già liquidato. A distanza di qualche tempo il condomino dell'immobile sovrastante non ha ancora provveduto a fare sostituire la tubazione. Se dovessi subire un altro danno posso rivolgermi al condomino negligente?
    Nel caso in esame, potrà agire con l'azione possessoria di cui all'articolo 1172 del Codice civile (denuncia di danno temuto), denunciando il fatto all'autorità giudiziaria e ottenendo, che si provveda per ovviare al pericolo, inoltre, nel caso subisca ulteriori danni nel suo appartamento causati dalla mancata riparazione della tubazione in oggetto, potrà richiedere al danneggiante il loro integrale risarcimento.
    
  13. Nel caso di disturbo generato da rumori molesti provenienti dall'immobile sopra al mio, cosa è possibile fare?
    Il problema è gestibile in vari modi: sicuramente nel regolamento di condominio vi è scritto che non si devono produrre rumori molesti che vadano a detrimento della quiete dei vicini. Il regolamento condominiale è accettato per iscritto dai proprietari o dagli inquilini se si tratta di appartamento condotto in locazione. Spetta all'amministratore condominiale, in prima fase, richiamare i condomini inadempienti, successivamente, è possibile sporgere denuncia. Inoltre, nel regolamento locale di igiene del Comune vi saranno probabilmente delle prescrizioni che andrebbero valutate. Oppure si può fare riferimento alla legge dello Stato, in particolare al decreto de Presidente del Consiglio dei ministri del 14 novembre 1997, che fissa in 3 dB(A) il limite differenziale notturno ovvero la differenza tra il livello di rumore con e senza la sorgente sonora specifica disturbante attiva (il disturbo dei vicini); questa verifica può essere condotta mediante prova fonometrica svolta sia da un dipendente dell'Arpa (Agenzia regionale di protezione ambientale) e sia da un privato libero professionista. In ogni caso, il tecnico verificatore deve essere un «competente in acustica», ai sensi della legge 447/95 e quindi iscritto alle apposite liste pubblicate nei bollettini regionali (Burl).
    
  14. Cosa fare se un condomino non si attiene al regolamento condominiale?
    Le infrazioni al regolamento condominiale sono disciplinate dall'articolo 70, disposizioni attuative, Codice civile, per il quale per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a 100 lire. In sede di progetti di legge per la riforma del condominio è stata proposta una modifica dell'articolo 70 nel senso che alla originaria sanzione di cento lire è stata sostituita la sanzione di 50 euro elevabile fino a 100 euro, ove l'ingiunzione riguardi norme attinenti la tutela ambientale e la salubrità nell'ambito condominiale (progetto di legge ' 947), ovvero una sanzione stabilita preventivamente e annualmente dall'assemblea (Ddl 1659) ovvero ancora una sanzione fino a 50 euro, determinata dall'amministratore e ratificata dall'assemblea (Ddl 1708), salva rivalutazione Istat su base annua (Ddl 70).
    
  15. Cosa è possibile fare qualora in un condominio una parte dei condomini vuole la soppressione dei servizio di portierato e l'altra parte no?
    Il servizio si può sostituire con mezzi idonei quali campanelli apriportone, citofoni e videocitofoni e con una impresa di pulizia, quando l'assemblea con la maggioranza voluta dal II C. dell'art. 1136 c.c., ne deliberi la soppressione.
    
  16. Se nel regolamento condominiale esiste il divieto di adibire un appartamento ad uso contrario alla tranquillità, e uno dei proprietari vuole affittare il proprio appartamento ad un partito politico cosa si può fare?
    Le clausole che limitano un regolamento condominiale vincolano non solo i firmatari, ma anche i loro successori, ma devono essere enunciate in modo chiaro ed espresso. Nel caso specifico si ritiene che la sede di un partito politico non apporti maggiori problemi di un normale ufficio.
    
  17. Gli appartamenti di uno stabile erano in precedenza di persone tutte parenti fra loro, cioè in comunione. All'esito della vendita di questi appartamenti si è dato origine ad un condominio; è giusto che alcuni dei nuovi proprietari si ostinino a voler adoperare il regolamento in uso trenta anni fa, quando lo stabile appunto era in comunione e non in condominio?
    Il regolamento condominiale viene trattato in due articoli del codice civile attinenti alla proprietà; nelle norme della comunione e in quelle del condominio, circoscritte rispettivamente negli ant. 1106 e 1138 c.c. Non vi è dubbio che le differenziazioni fra le norme che disciplinano i due istituti sono a volte estremamente sottili, ma ciò non deve indurci a confonderle fra loro, come troppo spesso avviene. Nella comunione, il legislatore ha dettato particolari norme a tutela del singolo compartecipante. E ciò torna logico perché nella comunione le facoltà che la legge dà a ciascun comunista sulla cosa comune richiedono necessariamente una regolamentazione interna che discenda unicamente dalla legge, in quanto la cosa comune è suscettibile di possesso e di usucapione. Diverso è il concetto regolamentare nel condominio. Nel momento in cui l'unico proprietario di un immobile trasferisce con atto di compravendita il diritto di proprietà su una o più parti dell'immobile, si costituisce un condominio, le cui caratteristiche rispondono a un insieme di parti di proprietà esclusiva collegate le une alle altre da parti e cose comuni indivise. La conflittualità su queste ultime predispone, per il singolo, una porzione di proprietà pari a un valore proporzionale alla proprietà individuale stessa, valore dal quale deriva una concorrenza di diritti e di doveri sulla cosa comune. Mentre, e qui sta la differenza sostanziale fra i due istituti, nella comunione le quote condominiali sulla cosa comune si presumono uguali, ci dice il codice civile con l'art. 1102. In questa diversità, come abbiamo detto sostanziale, di quote e quindi di diritti e doveri sulla cosa comune, che si verifica fra la comunione e il condominio, poggia la differenza regolamentare della tutela e della gestione della cosa comune stessa. Per questo, un regolamento condominiale, che è servito validamente per tanti anni per uno stabile in comunione non può con la medesima validità essere usato per uno stabile, la cui proprietà comune si è trasformata.
    
  18. Nell'ipotesi in cui un condominio sia composto da due scale, le spese per la riparazione di infiltrazioni d'acqua piovana al piano sottostante e il rimborso delle spese sostenute dai condomini del piano inferiore per riparare i danni subiti debbono essere divise esclusivamente dai condomini di quella scala o di entrambe?
    In applicazione del principio secondo cui i condomini sono obbligati alla manutenzione nonché a contribuire alle spese in ragione dell'utilità che un bene comune è funzionalmente destinato a fornire - sia direttamente che indirettamente - alle loro singole proprietà, le spese di rifacimento del lastrico solare vanno suddivise solo tra i condomini proprietari di unità esclusive e/o di beni comuni ai quali il lastrico da riparare funge da copertura (totale o parziale).
    
  19. La caldaia del riscaldamento di un immobile si è rotta nei giorni di grande freddo e non poteva essere riparata. In precedenza ne era stata acquistata un'altra ed era stata riposta in un deposito, ben sapendo che l'altra in funzione era completamente obsoleta. L'Amministratore ha deciso di sostituirla senza indire l'assemblea, poteva farlo?
    L'amministratore ha agito in stato di assoluta necessità e ha preferito spendere quanto gli era stato richiesto per il trasporto della caldaia, piuttosto che far rimanere al freddo i condomini. Ha giudicato inoltre opportuno, oltre che saggio, non indire regolare assemblea per deliberare modalità e spese.
    D'altro canto, ripristinare un servizio bloccatosi per una qualsiasi causa è fra i doveri dell'amministratore, di cui all'articolo 1130 del codice civile, mentre quando si tratta di acquistare una nuova caldaia la decisione, per la onerosità dell'apparecchio, non può circoscriversi alla volontà decisionale dell'amministratore, ma è necessario indire una riunione urgente per deliberare in merito. Ma quando si tratta di una caldaia già acquistata e si deve decidere soltanto della spesa del trasporto di essa per ripristinare l'impianto di riscaldamento, l'amministratore ha la facoltà di agire da solo e fare approvare tale spesa dall'assemblea in sede dei consuntivo dei lavori eseguiti.
    Ma, ove ci sia incertezza nel riconoscere giusto l'operato dell'amministratore, bisogna ricordare che l'articolo 1135 c.c. prevede l'esecuzione immediata di lavori urgenti per stato di necessità. Pertanto, una volta regolarmente approvato il consuntivo dalla maggioranza, la minoranza è soccombente.
    
  20. Può l'amministratore, senza delibera assembleare, dare incarico a un legale per il recupero delle somme senza aver mai indicato un termine di pagamento né inviato un sollecito? Può il condominio opporsi al decreto ingiuntivo visto che l'amministratore non è mai stato autorizzato a rivolgersi a un legale?
    Sicuramente sì; in base all'articolo 1130 del Codice Civile, tra le attribuzioni ordinarie dell'amministratore vi è quella di provvedere alla riscossione dei contributi deliberati dall'assemblea, anche dando incarico a un legale per agire nei confronti dei condomini morosi, senza necessità di una specifica preventiva autorizzazione dell'assemblea.
    
  21. Nell'ipotesi in cui un condomino si rifiuti di pagare le spese condominiali, come si può indurlo a pagare?
    Si può chiedere un decreto ingiuntivo nei confronti del condomino moroso, per poi procedere a pignoramento mobiliare, o a pignoramento presso terzi dello stipendio, oppure a pignoramento immobiliare.
    
  22. Ho acquistato una porzione di lastrico solare (sovrastante il mio appartamento) e intendo eseguire i seguenti lavori: muro divisorio (dal restante lastrico); ammattonatura; impianto idrico ed elettrico con allaccio dal mio appartamento sottostante; apertura di una nuova porta nel muro comune della scala (per permettere l'accesso agli altri condomini nel lastrico noti di mia proprietà). Per tutti questi lavori è sufficiente la comunicazione di inizio attività al Comune e all'amministratore del condominio o devo anche chiedere il benestare degli altri condomini? E successivamente sarà possibile collegare direttamente il mio appartamento al terrazzo tramite una scala interna?
    In qualità di condomino proprietario dei lastrico e dell'appartamento sottostante, è certamente consentito di eseguire i primi tre lavori indicati nel quesito, senza obbligo di richiedere il consenso dell'amministratore, al quale è però opportuno comunicare che si intendono eseguire opere edili, all'interno della proprietà. Per quanto attiene alla realizzazione della scala interna, nulla vieta la sua realizzazione, a condizione che quest'opera non pregiudichi la staticità dell'edificio e non ne danneggi le strutture portanti. In secondo luogo, è consentita l'apertura di una porta nel muro comune, in aggiunta a quella esistente, per consentire l'accesso alla terrazza comune, ma è necessario prima verificare se l'opera non pregiudichi o peggiori l'uso delle parti comuni agli altri condomini. in caso affermativo, è possibile eseguire l'opera, previo semplice avviso all'amministratore in quanto l'operazione è consentita in base al Codice civile.
    
  23. La spiaggia adiacente ad un appartamento è condominiale?
    In alcuni condomini formati da edifici che sorgono in prossimità del mare, può capitare che il costruttore  venditore abbia ottenuto in concessione dal demanio marittimo la spiaggia prospiciente, da adibire, previo pagamento o di un canone, al servizio del complesso condominiale. La spiaggia non può, ovviamente, configurarsi come una parte comune dell'edificio condominiale, essendo un bene dello Stato, solo temporaneamente sottratto all'uso pubblico per attribuirlo in godimento esclusivo al condominio, ma, se nell'atto di concessione è contenuta l'autorizzazione ad erigere costruzioni provvisorie, come cabine in legno o in muratura, docce, tettoie, impianti igienici ed altro, questi impianti sono invece da considerarsi come parti comuni ai sensi dell'art. 1337 c.c.. Dovrebbero avere, quindi, una loro previsione nel regolamento contrattuale con le obbligazioni derivanti. Queste sarebbero legate, fino al loro esistere, da un vincolo di pertinenzialità o di accessorietà alle porzioni di proprietà esclusive di ciascun condomino. Mancando un'espressa previsione negli atti di acquisto o nel regolamento condominiale dovrà configurarsi nei confronti di tali impianti, costruiti sulla spiaggia, un regime di comunione tra tutti i condomini.
    
  24. La caduta di un ramo da un grande pino, posto nel cortile condominiale, ha procurato danni alla vettura di un condomino. Come devono essere ripartite le spese relative al risarcimento?
    La spesa per risarcire i danni procurati a terzi dall'albero va ripartita tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà.
    
  25. In un immobile è collocata la caldaia che serve per il riscaldamento di un altro condominio attiguo. A seguito della riparazione di un tubo che dalla caldaia porta acqua all'altro edificio, l'amministratore ha addebitato le spese sostenute ai condomini dell'intero complesso, costituito da due diversi condomini. E' giusta la ripartizione delle spese così come eseguita?
    L'art. 1117 del Codice Civile ed i principi generali contenuti nell'art. 1123 dello stesso Codice suppongono che le spese riguardanti condutture che staccandosi dalla parte centrale e comune dell'impianto servono e soddisfano esclusivamente le esigenze di alcune unità o di un solo edificio, come avviene nel caso prospettato, devono essere sostenute da questi, in quanto unici soggetti che se ne avvantaggiano e che si presumono proprietari esclusivi di tali tubazioni. Pertanto la ripartizione delle spese effettuata dall'amministratore necessita di essere corretta.
    
  26. Nell'ipotesi in cui una parte dell'assemblea condominiale sia favorevole ad affidare l'amministrazione del condominio ad una società, tale scelta sarebbe regolare?
    Premesso che l'assemblea è sovrana per le scelte che rientrano nella sua competenza, come la nomina dell'Amministratore, si ritiene che qualora prevalesse una maggioranza favorevole ad uno studio organizzato in forma societaria, l'incarico dovrebbe essere comunque affidato ad una persona fisica, magari al responsabile della società. Infatti, gli articoli 1129 c.c. e 63, 64, 65 delle disposizioni attuative delle stesso, si riferiscono all'amministratore di condominio, esclusivamente come persona fisica alla quale sono attribuite tutte le responsabilità della gestione condominiale. Col passare degli anni è sempre più diffuso nei condomini l'utilizzo di amministratori professionisti riuniti in associazioni o società specializzate nel settore. Tale soluzione potrebbe quindi essere positiva, visto che per svolgere questa attività è necessario conoscere molte normative tecniche, giuridiche e amministrative.
    
  27. Chi è proprietario di un appartamento sito al piano terra di uno stabile, da sempre dotato di ascensore, deve contribuire al pagamento delle spese ordinarie e straordinarie di gestione pur non avendo alcuna utilità dallo stesso?
    Premesso che l'ascensore è in un impianto posto al servizio di tutto l'edificio e che ha una maggiore utilità per i condomini dei piani più elevati, la Cassazione ha stabilito con una sentenza (n. 2833/99) che la regola posta dall'art. 1124 del Codice Civile, relativa alla ripartizione tra i condomini delle spese di ricostruzione (oltre che di manutenzione) delle scale, è applicabile, per analogia, ricorrendo identica "ratio ", alle spese, relative alla ricostruzione (e manutenzione) dell'ascensore già esistente. E' necessario, però, verificare se, nel regolamento di condominio che rappresenta un patto negoziale tra tutti i comproprietari, sia inserita una deroga alla disciplina prevista dagli articoli 1123 e 1126 del Codice Civile. Il condomino del piano terra, quindi, in linea di massima non dovrebbe contribuire alle spese di esercizio dell'impianto. Inoltre, in assenza di disposizioni contrarie, contenute nel regolamento di condominio, le spese di manutenzione e di ricostruzione dovrebbero essere ripartite tra tutti i condomini, secondo l'uso che ciascun condomino potenzialmente può fare del servizio ascensore. Alle spese necessarie per adeguare l'impianto alle nuove normative, invece, dovranno contribuire tutti i condomini in proporzione ai millesimi stabiliti nella tabella di comproprietà re in base ai millesimi delle parti comuni dell'edificio.
    

 

 

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